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记者 / 石爱华   实习记者 / 周妍

剪辑 / 宋建华

蓝湾小镇项筹画沙盘展示

这是一双退休老东谈主"投资"的真实资历。

本年 4 月的一个周末，73 岁的老东谈主刘秋生和老伴进入了一个"免费看房团"，他们抱着"只看不买"的心态坐上了北京开往唐山的大巴车。几个小时后，当他们从销售东谈主员口中得知，房产托管后的保底房钱年收益高达房款的 8% 后，他们"禁闭"认购了一套房，并在 POS 机上分屡次刷了 12 万元定金。随后，销售东谈主员开着小轿车，将他们送回了北京。

当晚，他们以为事情太过仓促，决定退房，却被奉告定金无法退还，"将投资进行到底"似乎成了蚀本最小的选拔。

就这么，看房两天后，他们结清了 48 万元房款，签下购房合同和一份房屋托管契约。关联词，合同上的一条失约职守却成了二老的心病。

年收益8%的托管房

2025 年 4 月 19 日，刘秋生接到了一个"看房旅游团"的倾销电话，电话那头的小伙子眷注相邀，"叔叔，未来的大巴车还有位置，您就当免费去唐山玩一圈"。

刘秋生和老伴儿退休多年，家住北京，曾想过到海边购置房产养老。近些年，他们也看过不少的屋子。他推断，因为看房时登记过个东谈主信息，是以常接到访佛的倾销电话。

这一次，对方倾销的技俩名叫"蓝湾小镇"，位于唐山乐亭县，左近海边，保举信息里写着，"这是离北京最近的一派海"、"房屋托管收益可不雅"。

施行上，刘秋生还是屡次接到过这个项筹画倾销电话，每次打电话的东谈主都不一样，但他一直莫得搭理。4 月 19 日，刘秋生多问了一句"荟萃的大巴车在哪，远不远"。对方坐窝拆除了他的操心，说会有小轿车到小区门口来接，把东谈主送到荟萃点，再乘坐大巴一齐启程。刘秋生以为"挺绵薄"，于是就抱着"看一看"的心态搭理了。

刘秋生撂下电话告诉七十多岁的老伴儿"未来出去一回"，至于是去作念什么，爱妻莫得多问。"那时仅仅想着去走一走，根底莫得现场就买房的盘算"。

4 月 20 号一早六点多，一辆轿车将刘秋生和老伴儿送到北京东四环外的大巴荟萃点，据刘秋生浅近统计，这个"看房团"约有二十多东谈主，大都是和他们年岁收支未几的老年东谈主。

从北京到唐山，大巴开了梗概 3 小时，车子莫得告成在"蓝湾小镇"停驻来，而是先开往海边，让大家感受一下环境。

"有点荒"是刘秋生的第一印象，由于时值早春，海边仍有些凉，并莫得什么搭客，之后，责任主谈主员将看房团的老东谈主分红了几个组，带大家分头参不雅了屋子，并进行了教化。

看过样板间，刘秋生并莫得动心，无论从屋子的位置如故环境，他都以为我方住不是很绵薄。但统统这个词看房经过中，刘秋生说，我方产生了一种"屋子稀缺"的繁密嗅觉。他难忘销售东谈主员提到，"畴昔这个场合不会再批建住宅"、"屋子只剩下未几"、"不错作念托管的屋子有限"。

真是动心，是听到投资收益率之后。

看过屋子，刘秋生和老伴儿被带到了销售大厅，他们在一张桌子前落座，同桌还有另外一位前来看房的女士，说亦然跟团从北京过来的。刘秋生难忘，负责给他们教化的是一位三十明年的销售司理，和一位"陪同"的销售。

刘秋生说，他们落座后，告诉销售东谈主员，说这场合不相宜自住，对方就保举他们买专用于托管的阿谁楼。销售东谈主员第一次报价，屋子的单价跨越了一万元，五十多平的屋子，报价七十多万元。据销售司理先容，屋子托管后，每年的房钱收益保底为房款的 8%。

看房现场

拿 POS 机 在轿车上刷卡交定金

"咱们如实有点动心了"，刘秋生回忆，销售东谈主员还拿出了打折有筹画，称赶紧订购的话不错优惠。刘秋生回忆，说到打折，同桌一齐看房的那位女士还跟销售东谈主员提议，若是两家一齐订房，但愿能多给些优惠。

时辰，同桌的女士跟刘秋生浑家拿起，说我方十年前曾在北戴河的阿那亚一带投资过房产，亦然把屋子托管出去，刚买时周边环境和配套还不如这边的技俩好，但如今早就回本。她暗里和刘秋生提议一齐砍价，还说"若是屋子高于 50 万，皆备不可买"。

刘秋生坦言，我方的心态受到了同伴的影响，听那位女士说完，他的方法价位就定在了 50 万傍边。最终，销售东谈主员给出了 55 万元一套的价钱。谈好价钱之后，销售东谈主员称要请问公司，于是回到办公室"呈文"。

几经筹商，对方称不错按照 55 万元签约，何况不错将第一年 8% 的托管收益，也即是 4.4 万元告成从房款中扣除，但必须现场署名，承诺"不可退换屋子"。

交款经过中，销售东谈主员提到有一套楼层底的屋子不错再优惠 2 万元，全部优惠算下来，刘秋生浑家的全部房款为 48 万元。刘秋生回忆说，"那时就以为，享受了许多的优惠，杰出合适"。

谈妥之后，刘秋生的老伴和同业的女士被带进一间办公室去交定金。"跟作念梦一样"，刘秋生说，那时我方有点懵懵的，没意料买房这么的大事儿，在几个小时之内就作念了决定。因为男儿在海外，他们也莫得文书孩子。

刘秋生的爱东谈主回忆，率先商定的定金是 5 万元，但交款的经过并不堪利，由于莫得准备，银行卡刷卡额度有所限制，她尝试了屡次，才交皆了 5 万元定金。

"统统这个词来回的经过嗅觉不太正规"，刘秋生说，过去也买过屋子，都会有正规的财务东谈主员来收款，也会给收款凭证，但他们在蓝湾小镇支付定金时，仅仅销售东谈主员拿着 POS 机告成刷卡，只给了一个小票。

交完定金，对方称将会在 48 小时之内签矫持重合同，届时会有东谈主上门签署，不需要他们再来唐山。

准备乘坐大巴回京时，两位销售东谈主员说我方恰好开车回北京，不错告成将两位老东谈主和同业的女士送到北京。五个东谈主乘坐一辆车，刘秋生以为比拟拥堵，如故想坐大巴车，但销售东谈主员一再请他们乘坐轿车，最终他们随销售东谈主员一齐返京。

路上，销售东谈主员再次拿起，5 万元定金只可确保订到该小区里的屋子，但有托管天禀的房源还是未几，需要再交 7 万元锁定那套不错托管的屋子。在销售中心时，由于银行卡刷卡失败，刘秋生并莫得支付这笔钱。回程路上，销售东谈主员在车上拿出 POS 机，让刘秋生的爱东谈主再次尝试刷卡，最终告捷刷了 7 万元。至此，两东谈主共托福了 12 万元定金。

交费后只给了 pos 机打印的小票

令东谈主不安的合同

当晚回到家中，刘秋生和老伴基本上整夜没睡，整晚都在回忆买房经过，一些细节凑合在一齐，"总以为那边不对"。

为什么销售东谈主员坚捏不让咱们坐大巴车回京？为什么一齐看房砍价的女士不肯意留住姓名和电话号码？定金说加就加吗？为什么在回程的路上，销售要带着 POS 机？

这一连串的疑问，让刘秋生和老伴都以为，订房经过中太多不够模范的场合，他们致使启动怀疑一齐看房的女士有可能是"托儿"，二东谈主筹商，决定"事情到此为止，不可再络续下去"。

第二天一早，刘秋生就连系销售东谈主员，称孩子不同意购房，但愿能归还定金。销售东谈主员驱车来到刘秋生小区门口，迎面奉告他若是退房，定金不会退还，并催促两位老东谈主尽快在 48 小时内订立合同，托福尾款。

事情发展到此，刘秋生很挂牵老伴因情谊不好，脑梗旧病复发，为了隆重 12 万元"吊水漂儿"，他们最终如故决定络续办理购房手续。

次日，销售东谈主员将刘秋生浑家约到了小区足下的一个酒店，两边在酒店大厅订立了合同并支付了屋子的尾款。

合归并共有两份，一份购房合同，一份房屋托管契约。刘秋生说，购房合同是模范购房合同，他草率过了一遍条目，发现购房合同上的金额对方填写的是 26 万元，这和施行支付的 48 万元差了 20 多万，对方解释称，这是为了障翳税款，对两边都好。

刘秋生莫得过度纠结，而是更仔细的看了蓝湾小镇民宿请托运营契约，"因为咱们买房，看中的即是托管的收益和投资价值"。

契约中商定，代运营时辰，乙标的甲方支付纯保底房钱为每年 44000 元。刘秋生有益看了失约职守，其中提到，若是对方不可按期支付房钱，则对方需要支付失约金。亦然这一条失约条目，成了他日后的心病。

签完契约后，他们依旧通过 POS 机支付了 30 多万尾款。同期，还订立了一份"收房请托书"，请托对方不错全权代理收房签约等事宜。

刘秋生提供的请托运营契约显现，那时乙方并未在契约上署名，题名处乙方也并未盖印署名，责任主谈主员称，他们会将合同带回公司完成剩下内容，待办理房屋过户时他不错领取持重购房合同，而请托契约则要比及 10 月份才智拿到。

过后，刘秋生将手机拍下来的请托契约拿给一位讼师一又友看，对方告诉他，失约职守条目里，对于对方不可支付房租的恶果，对他们十分不利。

记者看到，契约原文为："乙方未按期支付房钱的，按照料支付平均月房钱的日万分之五自失约之日向甲方承担失约金，之外不承担任何职守"。刘秋生说，他在审查合同期，下意志以为，失约金是房租之外的特等补偿，但讼师告诉他，按照契约的商定，失约金可能是惟一补偿，这意味着，若是对方不支付房钱，只需要抵偿他低额的失约金即可。

刘秋生的家东谈主其后算过一笔账，按照年房钱 44000 元诡计，若是对方不支付保底房钱，每天只需要支付 1.83 元的失约金，一年算下来唯有 668 元，与房钱收支甚远。

请托运营契约中规定的失约职守

房款打给了装修公司

"我有一种被应用的嗅觉"，刘秋生坦言，刚启动发现合同上的问题后，他们很不安，三想尔后行后，他和老伴打电话告诉了男儿。

公开贵府显现，蓝湾小镇的诞生商为唐山市海港新城房地产诞生有限公司唐山湾国际旅游岛分公司。但刘秋生的男儿在征集字据时发现，父母支付的定金并莫得打给诞生商，而是打给了唐山蓝湾建筑遮盖有限公司的账户。刘秋生说，先前支付定金时，销售东谈主员只给了 POS 机打印的小票，从小票上只可看到收款商户为"蓝湾小镇销售中心"，资金具体打到什么账户并不明晰。

据刘秋生回忆，男儿搜索发现，网上有通常购买唐山蓝湾小镇项筹画东谈主，他们通过 12345 热线电话反馈了情况，最终要回了定金。刘秋生说，男儿还曾责怪他们为何莫得提前搜索一下就贸然付款。

记者在网上连系了一位购买该项筹画发帖东谈主，她在公诞生表的著述中称，父母亦然随团去看房，在销售东谈主员的倾销下认购了一套蓝湾小镇的屋子，据家里老东谈主说，交款时，销售东谈主员承诺不平静不错退款。但老东谈主回到家细看契约以为不对适，提议退款央求时销售东谈主员却"失联"了。

与这位要回定金的东谈主不同，刘秋生浑家还是订立了购买合同，并支付了全款。根据网友共享的警戒，刘秋生也通过 12345 平台向当地政府部门反馈了购房的资历，以及合同中存在的问题。但最终，12345 平台复兴称，经办单元认为，因当事东谈主还是订立商品房交易合同，反馈的问题属于合同纠纷，建议通过法则道路管束。

"我认为咱们资历了合同乱来，而非纠纷"，刘秋生说，若是一早就发现对方失约的代价如斯之低，他详情不会买房，接下来，他也会尝试通过法律道路去维权。

北京鼎铭讼师事务所高档结伙东谈主讼师冀旭宇默示，在此案例中，老东谈主有扩充购房和托管房屋进行租借的行径，波及房屋交易合同和房屋托管管事两层法律关系。

冀旭宇认为，托管契约中的失约条目提到"除失约金外不承担其他职守"，这相等于限制后续其他追索的职权，不扼杀对方接管了"笔墨游戏"去障翳职守的可能性，但最终如何定性，应由联系部门认定。

老东谈主若是因托管契约存在风险，想要消灭购房合同，需要举证评释注解购房行径与托管收益之间存在较强的关联性，若是房屋诞生商和房屋受托管方不是归并主体，将会加大老东谈主举证的难度，很容易"吃哑巴亏"。

北京讼师葛树春认为，这件事波及到合同条目的效率以及失约职守的认定，乃至合同是否应当消灭等问题。

葛树春称，老东谈主与托管方订立的托管契约，本色上属于租借合同鸿沟，只消契约内容是两边真实真谛的默示，且不违法，这份契约是正当灵验的。在这份托管契约中，对于房钱支付和失约条目是中枢关注点。托管方商定每年支付 4.4 万元保底房钱，这属于两边对房钱支付的明确商定，托管方有义务按照商定履行。

而失约条目中规定，若是乙方不可按商定支付房钱，则按照逐日支付平均月房租的万分之五当作补偿，此外不再有任何职守，这里存在严重问题。固然合同两边有商定失约抵偿姿首的职权，但这种商定不可体现公谈。按照这个失约条目诡计，每年补偿额与正本商定的房钱收支巨大，昭彰削弱了失约方快活担的职守，使得守约方的权益无法获取合理保险。

葛树春讼师提到，在法则实践中，法院会对于此类昭彰有失公谈的条目，有可能会依据公谈原则和憨厚信用原则，鸠合案件的具体情况进行调度，判定失约方承担更合理的抵偿职守，以均衡两边利益。

需要防御的是，联系部门应当查清，或者老东谈主应当举证评释注解，诞生商是不是以托管和保底房钱为钓饵，诱拐老东谈主购买涉事的地产技俩房屋。诱拐老东谈主购买涉事房地产项筹画房屋之后再坏心的进行失约，这种欺骗行径不仅违抗公序良俗，且违抗憨厚信用原则，属于我国民法典规定的可消灭合同的情形。

针对刘秋生所说情况，记者 9 月 12 日连系了蓝湾小镇的销售中心，一位值班东谈主员称将会就以上情况反馈给公司，但限制发稿，未获取对方复兴。

（为保护采访对象隐讳世界杯体育，文中刘秋生为假名）